房产律师｜承租人可单方面解除房屋租赁合同的情形(21种)
【前言】
本文所称房屋，包括住宅、工商业用房、办公用房、仓库及其他用房。本文所称房屋租赁，是指出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。房屋出租人将房屋承包给他人经营，或者以合作、联营的名义，不直接参与经营、不参与盈余分配的，视为房屋租赁。
在房屋租赁合同纠纷中，承租人要求解除合同的情形往往多于出租人，这是由于承租人面临的风险更大，尤其是承租房屋用于经营的，面临巨大的商业风险，一旦陷入严重亏损，很可能丧失继续交纳租金水电物业费的能力。
承租人单方面解除合同，应当采用合法的方式，解除权应当在合理期限内行使，否则可能面临丧失解除权利的后果。
现实中还有一个严重的问题值得重视，很多承租人以租赁合同违反地方法规或规章或者未经消防验收合格等理由，向人民法院起诉要求房屋租赁合同无效企图在此基础上进一步要求出租人退还租金和押金，但这在大多数情况下都被证明是徒劳，因为只有当合同违反法律和行政法规的效力性强制性规定时，才会被人民法院认定为无效。诉讼请求不当，很多时候将直接导致败诉。但是，相比较而言，主张解除合同则要容易得多，且既可以在合同中提前约定好，也有许多情形具有法律法规依据。
【关键词】
房屋租赁 解除合同 承租人单方面解除 房屋租赁合同
【主要法律文件依据】
《中华人民共和国合同法》——简称《合同法》
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》——简称《城镇房屋租赁合同解释》
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）——简称《合同法解释（二）》
《商品房屋租赁管理办法》
最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释——简称《担保法解释》
《广东省城镇房屋租赁条例》
《广州市房屋租赁管理规定》
《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》——简称《北京高院房屋租赁纠纷解答》
《上海市房屋租赁条例》
【正文】
情形1
房屋被司法机关或者行政机关依法查封，导致出租人无法使用房屋的，承租人可以解除房屋租赁合同。
解除方式：通知解除或诉讼/仲裁解除
法律依据——《城镇房屋租赁合同解释》第八条第（一）项
情形2
租赁房屋权属有争议，导致租赁房屋无法正常使用的，承租人可以解除房屋租赁合同。
解除方式：诉讼/仲裁解除
法律依据——《城镇房屋租赁合同解释》第八条第（二）项
注意：如果房屋权属虽有争议，但并不影响正常使用，则承租人无权解除合同。
情形3
租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况，例如消防法规定必须经消防验收合格才能投入使用的而未经验收合格的房屋，导致租赁房屋无法使用的，承租人可以解除房屋租赁合同。
解除方式：诉讼/仲裁解除
法律依据——《城镇房屋租赁合同解释》第八条第（三）项
注意：只有承租的未经消防验收合格的房屋是法律、行政法规规定必须经过消防验收合格才能投入使用的房屋，承租人才能据此解除合同。
情形4
房屋是违法建筑的，承租人有权解除房屋租赁合同。
解除方式：诉讼/仲裁解除
法律依据——《商品房屋租赁管理办法》第六条第（一）项
情形5
房屋不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的，承租人有权解除房屋租赁合同。
解除方式：诉讼/仲裁解除
法律依据——《商品房屋租赁管理办法》第六条第（二）项
情形6
出租人违法改变规划使用性质的房屋，承租人有权解除房屋租赁合同。
解除方式：诉讼/仲裁解除
法律依据——《商品房屋租赁管理办法》第六条第（三）项
情形7
承租的商品房屋未竣工验收的，承租人可以解除房屋租赁合同。
解除方式：诉讼/仲裁解除
法律依据——《商品房屋租赁管理办法》第六条第（四）项
情形8
因不可归责于房屋承租人的事由，因房屋部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现承租人合同目的的，承租人可以解除房屋租赁合同。
解除方式：通知解除或诉讼/仲裁解除
法律依据——《合同法》第二百三十一条
情形9
房屋危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立房屋租赁合同时明知该房屋质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。
解除方式：通知解除或诉讼/仲裁解除
法律依据——《合同法》第二百三十三条
情形10
当事人对房屋租赁合同约定了自动条件的，合同自条件成就时失效。
解除方式：自动解除或通知解除
法律依据——《合同法》第四十五条
注意：当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。
情形11
当事人约定的房屋承租人解除合同的条件成就时，承租人可以解除房屋租赁合同。
解除方式：通知解除或诉讼/仲裁解除
法律依据——《合同法》第九十三条第二款
情形12
因不可抗力致使房屋承租人不能实现合同目的，承租人可以解除房屋租赁合同。
解除方式：通知解除或诉讼/仲裁解除
法律依据——《合同法》第九十四条第（一）项
情形13
在履行期限届满之前，房屋出租人明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，承租人可以解除房屋租赁合同。
解除方式：通知解除或诉讼/仲裁解除
法律依据——《合同法》第九十四条第（二）项
情形14
房屋出租人迟延履行债务或者有其他违约行为致使承租人不能实现合同目的，承租人有权解除房屋租赁合同
解除方式：通知解除或诉讼/仲裁解除
法律依据——《合同法》第九十四条第（四）项
情形15
当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，视为不定期租赁，承租人可以随时解除房屋租赁合同。
解除方式：通知解除或诉讼/仲裁解除
法律依据——《合同法》第二百三十二条
情形16
合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于承租人明显不公平或者不能实现承租人的合同目的，承租人可以请求解除。
解除方式：诉讼/仲裁解除
法律依据——《合同法解释（二）》第二十六条
情形17
房屋承租人定金交付后，可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除房屋租赁合同。
解除方式：通知解除或诉讼/仲裁解除
法律依据——《担保法解释》第一百一十七条
情形18
因租赁房屋在使用上存在行政管理限制，致使承租人无法以该房屋为经营场所办理营业执照，租赁合同目的无法实现，承租人有权解除租赁合同，并要求出租人承担违约责任。
解除方式：通知解除或诉讼/仲裁解除
法律依据——《合同法》第九十四条第（四）项、《北京高院房屋租赁纠纷解答》第6点
注意：承租人违反合同约定用途使用房屋，或者承租人在签订合同时知道或应当知道租赁房屋存在上述限制的除外。
情形19
租赁房屋在使用上不存在不能办理营业执照的行政管理限制，出租人迟延履行协助承租人以该房屋为经营场所办理营业执照的义务，经催告后在合理期限内仍未履行，承租人可以解除房屋租赁合同。
解除方式：通知解除或诉讼/仲裁解除
法律依据——《合同法》第九十四条第（三）项、《北京高院房屋租赁纠纷解答》第7点
注意：合同另有约定或根据出租房屋用途、合同签订目的等可以确定出租人不负有此协助义务的除外。
情形20
房屋租赁合同履行过程中，征收人取得房屋征收许可证或其他合法审批手续，并发布征收拆迁公告，承租人可以解除合同。
解除方式：通知解除或诉讼/仲裁解除
法律依据——《北京高院房屋租赁纠纷解答》第12点
情形21
出租人未按时交付房屋，经承租人催告后，出租人在合理期限内仍未交付的，承租人可以解除房屋租赁合同。
解除方式：通知解除或诉讼/仲裁解除
法律依据——《上海市房屋租赁条例》第十六条第二款
【延伸】
房屋租赁合同解除后，装饰装修物如何处理？
承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人有权请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人无权请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失；但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。
【作者 简介】
李 浩 律师、专利代理师
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