房产律师|开发商以“配套学校”进行虚假的宣传，购房人为什么不能要求退房？
笔者研究了一百多个因房地产开发商借配套学校事宜进行虚假宣传引起的商品房买卖（包括预售）合同纠纷，发现绝大部分购买人请求解除或撤销合同、退房退款甚至仅要求开发商支付违约金的诉讼请求，都被法院驳回。笔者还发现，许多案件中开发商的宣传内容非常具体明确，从客观角度来讲毫无疑问会对购买人的签约及房产价格产生重大影响，但是法院仍然认定其属于要约邀请，开发商无需为此担责。
笔者认为，法院不支持购买人以开发商借配套学校进行虚假宣传为由解除或撤销合同、退房退款，主要有以下三大原因：
一、司法原因
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
由于上述司法解释第三条前半句已经原则性地将商品房的销售广告和宣传资料定性为“要约邀请”，该条款接下来的内容针对的只是例外情形，并且有诸多限制性条件，尤其是“商品房开发规划范围内”这一点，现实中大部分开发商宣传的配套学校的位置都不满足，这导致各地法院在审理因开发商配套学校虚假宣传引起的商品房买卖合同纠纷案件时，基本上都以相关广告仅为要约邀请为由，不支持购房者的解除或撤销合同的请求。
二、财政原因
长期以来，我国各地政府的财政收入普遍依赖房地产行业，尤其是土地出让收入，房地产开发商为了获得建筑用地常常支出巨额成本，并且往往是依赖银行贷款的方式支付土地出让金中的大部分。各地党委、政府为了保证财政收入，希望开发商能够迅速收回资金，以便继续下一轮购地（贡献财政收入），并且按时偿还银行贷款，避免金融行业动荡，所以即使是开发商有过错，也不希望开发商陷入困境，甚至采取措施极力维护开发商的利益。法院是党委领导的，并且由政府财政供养，政府的政策必然会通过某些途径反映到司法领域。
有些案例中，即使配套学校在楼盘规划范围内，开发商逾期未建成配套学校，购买人解除合同的要求仍然会被驳回，主要理由是开发商关于配套学校的宣传，没有介绍详细坐落、办学具体规划、师资力量、开学时间等等事项，属于不具体确定的说明和允诺。笔者认为，该理由只是表层的，财政原因才是其内在原因。
三、市场原因
房地产业长期被我国党委、政府视为经济支柱产业。房地产开发商利用学校配套方面的信息或者样板房等进行虚假宣传，以此提高房产的销售数量和速度以及单价，属于行业普遍现象。掌权领导和专家们难免会担心，一旦允许购买人以开发商利用配套学校虚假宣传为由解除或撤销合同并退房退款，势必会影响到整个房地产行业，甚至引起市场动荡。领导及专家们的这种意志必然也会反映到具体司法个案中来。
笔者想提醒各位准备购买商品房的人，请擦亮你的双眼，不要相信开发商的广告和宣传资料以及样板房，要相信白纸黑字的合同，包括补充合同和附件。合同上有的，一般会有；合同上没有的，一般不会有。