房产律师｜买房人退房可索赔房屋差价损失的情形（9种）
【作者 简介】
李 浩 律师、专利代理师
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在此前的《买房人可退房的85种情形》一文中，我们已经谈到了买房人依法可以要求退房的85种情形，对于现实中想要退房的人来说，单纯解决退房问题是不够的，还必须解决损失索赔的问题。而谈到索赔问题，很多人最关心的莫过于能否主张房屋涨价造成的差价损失，因为这一项的数额往往远远大于按银行同期贷款利率计算出来的损失赔偿数额或合同通常约定的违约金数额。
《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
上述法律条款为买房人主张房屋差价损失提供了基础的法律依据，但由于只规定了守约方的索赔权利，直接适用上述法条时容易导致对违约方显失公平的结果出现，因此最高人民法院通过司法解释对适用规则作了补充规定，要求在计算守约方的可得利益损失时扣减守约方未采取合理措施而导致损失扩大的部分以及守约方过错对应的损失和守约方因违约方违约行为而获得的利益，即《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条的规定：买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应当根据当事人的主张，依据合同法第一百一十三条、第一百一十九条、本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定。
尽管如此，鉴于房屋买卖合同标的额巨大，人民法院在适用上述法条确定的规则审理房屋买卖合同纠纷时仍难免产生偏差，因此一些高级人民法院作了进一步的规定。
本文要给大家分享的，就是买房人在要求退房时，可以依法向卖房人索赔因涨价造成的房屋差价损失的情形。
具体情形如下：
情形1
卖房人是农村集体经济组织成员，其向不具备本集体经济组织成员资格的人出卖宅基地上房屋，合同被认定无效，买房人主张卖房人承担因房地产价格上涨造成的房屋差价损失的，人民法院应当全面考虑卖房人因土地升值或者拆迁补偿所获利益，平衡买卖双方的利益，予以酌情支持。
【法律依据】
1.广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》【粤高法〔2017〕191号】第十七条
2.北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知【京高法发[2004]391号】第三条
【司法案例】
叶可莹、梁宝玲宅基地使用权纠纷案【广东省珠海市中级人民法院（2018）粤04民终769号】
该案中，法院最终判决卖房人叶可莹、梁宝玲向买房人吴志文、吴志红支付信赖利益损失（即因涨价造成的差价损失）3648698元。
情形2
房屋买卖合同因卖房人违约被解除的，买房人可以要求卖房人赔偿房屋差价或者转售利益等可得利益损失。计算损失时，应当扣除买房人未采取合理措施不当扩大的损失、买房人因此获得的利益以及取得利益需要支出的必要费用，并综合考虑买房人的履约情况等确定，但不得超过卖房人订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。
【法律依据】
1.广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》【粤高法〔2017〕191号】第四十条
2.北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》的通知【高法发[2010]458号】第二十四条
3.《上海市高级人民法院关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》第六条
【司法案例】
1.徐志杰与李冰洋、罗秋梅房屋买卖合同纠纷案【广东省深圳市中级人民法院（2018）粤03民终915号】
该案中，法院最终判决卖房人徐志杰向买房人李冰洋赔偿房屋差价损失1590160元。
2.潘某某与王某某房屋买卖合同纠纷案【《广州法院房地产审判白皮书》（案例六）】
该案中，法院判决卖房人潘某某向买房人王某某返还定金、支付违约金的情况下，还判决潘某某向王某某赔偿房屋差价损失15万元。
3. 张岩与北京恒远基业房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案【北京市第二中级人民法院（2015）二中民终字第10872号】
该案中，法院最终在判决恒远基业公司向张岩返还购房款2084230元及利息的基础上，还判决卖房人恒远基业公司向买房人张岩赔偿房屋差价损失5245470元。
情形3
夫妻一方以自己名义转让登记在自己名下的法定共有房屋，房屋已经交付但尚未办理过户登记，而另一方不同意转让，买房人要求解除房屋买卖合同的，还有权要求卖房人承担包括赔偿房屋差价损失在内的违约责任。
【法律依据】
《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》【京高法发[2014]489号】第六条
情形4
商品房买卖合同订立后，卖房人人未告知买房人又将该房屋抵押给第三人，买房人可要求解除商品房买卖合同，还可要求卖房人同时赔偿房屋涨价损失和不超过已付购房款一倍损失的，可予以支持，但合同另有约定的除外。卖房人有证据证明两项赔偿数额相加过分高于买房人所受实际损失的，可以酌情降低赔偿总额。
【法律依据】
《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》【京高法发[2014]489号】第十九条
情形5
商品房买卖合同订立后，卖房人又将该房屋出卖给第三人，买房人可要求解除商品房买卖合同，还可要求卖房人同时赔偿房屋涨价损失和不超过已付购房款一倍损失的，但合同另有约定的除外。卖房人有证据证明两项赔偿数额相加过分高于买房人所受实际损失的，可以酌情降低赔偿总额。
【法律依据】
《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》【京高法发[2014]489号】第十九条
情形6
商品房买卖合同订立时，卖房人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，买房人可要求撤销或解除商品房买卖合同，还可要求卖房人同时赔偿房屋涨价损失和不超过已付购房款一倍损失的，可予以支持，但合同另有约定的除外。卖房人有证据证明两项赔偿数额相加过分高于买房人所受实际损失的，可以酌情降低赔偿总额。
【法律依据】
《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》【京高法发[2014]489号】第十九条
情形7
商品房买卖合同订立时，卖房人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，买房人可要求撤销或解除商品房买卖合同，还可要求卖房人同时赔偿房屋涨价损失和不超过已付购房款一倍损失的，可予以支持，但合同另有约定的除外。卖房人有证据证明两项赔偿数额相加过分高于买房人所受实际损失的，可以酌情降低赔偿总额。
【法律依据】
《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》【京高法发[2014]489号】第十九条
情形8
商品房买卖合同订立时，卖房人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实，买房人可要求撤销或解除商品房买卖合同，还可要求卖房人同时赔偿房屋涨价损失和不超过已付购房款一倍损失的，可予以支持，但合同另有约定的除外。卖房人有证据证明两项赔偿数额相加过分高于买房人所受实际损失的，可以酌情降低赔偿总额。
【法律依据】
《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》【京高法发[2014]489号】第十九条
情形9
商品房买卖合同订立时，卖房人故意隐瞒所售房屋为拆迁补偿安置房屋的事实，买房人可要求撤销或解除商品房买卖合同，还可要求卖房人同时赔偿房屋涨价损失和不超过已付购房款一倍损失的，可予以支持，但合同另有约定的除外。卖房人有证据证明两项赔偿数额相加过分高于买房人所受实际损失的，可以酌情降低赔偿总额。
【法律依据】
《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》【京高法发[2014]489号】第十九条
房屋差价损失如何确定？
对于房屋差价损失的确定，可参照以下方式：
一、双方协商确定的，从约定；
二、双方不能协商确定的：
（一）原则上可比照最相类似房屋的市场成交价（首先是同幢相同楼层及房型；其次是相邻幢同楼层及房型；再次是相同区域内房屋）与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失；
（二）无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。
认定损失的时间点应从保护买房人的利益出发，以买房人的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、卖房人的违约行为确定之日以及人民法院审理中房屋的涨跌情况等，合理确定。
有时候，房屋差价损失赔偿款可能足够买2套新房子，你白白放弃良心不会痛吗？
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